Стоит ли вкладывать деньги в элитный дизайнерский ремонт
Вы стали счастливым обладателем квартиры в новостройке без отделки или с черновой отделкой, и, если средства еще остались (или же деньги у вас «есть» по определению), неизбежно встает вопрос: стоит ли вкладывать внушительную сумму в элитный дизайнерский ремонт или лучше ограничиться вариантом «дешево и со вкусом» и потратить деньги на другие цели: например, на путешествия или зарубежное образование для детей.
Возможно, образ «интерьера вашей мечты» пока еще не приобрел для вас ясных очертаний. Или вы рассматриваете купленные квадратные метры как инвестиционный актив и не уверены, что высококачественные обновления в условиях галопирующей инфляции и удорожания кредитных ресурсов поднимут стоимость вашей недвижимости или позволят увеличить цену аренды.
В любом случае никто не мешает вам еще некоторое время вкладывать свои средства туда, где они, как вам кажется, нужнее, в ожидании усадки дома и «лучших времен». Однако, что-то подсказывает в свете последних событий в российской экономике – в скором будущем ваши планы относительно ремонта премиум класса могут измениться, и надо быть заранее к этому готовым.
Решить для себя, стоит ли вовлекаться в длительные перипетии дорогой стройки и отделки, вы сможете, ответив на три важных вопроса:
- Недвижимостью какого уровня вы располагаете (локация, архитектура, общая квадратура, инфраструктура, уровень сервиса)?
Целесообразность и размер вложений в ремонт зависит в первую очередь от характеристик самой недвижимости.
- Как долго вы предполагаете жить в этой квартире?
Чем больше времени вы планируете прожить в вашей квартире, тем более значительные средства можно вложить в ремонт. Однако, здесь все не так просто.
- Что вы планируете делать с этой недвижимостью дальше?
Поговорим об всем этом подробнее.
Уровень приобретаемой недвижимости определяет необходимость и тип ремонта
Общепринятой классификации недвижимости в России не существует. Принятая в 2012 году Российской гильдией риэлторов «Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству» законодательно не утверждена и носит рекомендательный характер (не обязательный для всех участников рынка). Согласно этому документу, выделяются пять основных классов жилья с достаточно размытыми и пересекающимися критериями: стандарт, комфорт, бизнес, премиум и элит. Это позволяет девелоперам завышать заявленный при застройке класс недвижимости.
Но какие бы маркетинговые ходы не придумывали девелоперы для того чтобы повысить продажи, объективно существует всего три уровня жилья:
– стандартное жилье (массовая застройка 50-80-х, пятиэтажные и многоэтажные дома типовых серий, дома, возводимые по ускоренной модульной технологии строительства);
– недвижимость среднего уровня (жилые комплексы бизнес-класса, апартаменты в спальных районах, кирпичные дома «улучшенной планировки» позднего советского периода);
– элитное жилье (квартиры с индивидуальной планировкой в домах, построенных по авторским проектам или известными архитекторами прошлого, расположенных в деловом, историческом и культурном центре города, а также загородное жилье в экологически чистых районах с отличной транспортной доступностью).
Элитный ремонт в пятиэтажке не нужен: лучше вложиться в жилье получше
Дизайнерский ремонт в квартире стандартного уровня не имеет смысла – в лучшем случае он будет вкладом лишь в условное повышение качества жизни, но никак не в увеличение ценности квартиры. Расходы на отделку никогда не окупятся при продаже эконом недвижимости. Уровень вашего дома и уровень ремонта должны соответствовать. А попытки воссоздать в скромном жилье амбициозный ампир или элементы классических стилей могут привести к тому, что покупатель потребует серьезную скидку на демонтаж гипсокартона и лепнины.
Все демонстрируемые «школами ремонта» воплощения уникальных дизайн-проектов профессиональными отделочниками, легко превращающими малогабаритные бабушкины квартиры в роскошные апартаменты, носят исключительно рекламный характер.
В реальной жизни при наличии бюджета на дорогую реновацию лучшее решение – провести в квартире бюджетный ремонт с последующей ее продажей и покупкой нового жилья большей площади в более престижной локации и с более комфортной планировкой.
Недвижимость бизнес-класса: премиум-ремонт повышает доходность
25 октября 2024 Банк России повысил ключевую ставку до 21,00 % годовых. Аналитики финансового рынка предрекают уже в ближайшее время рост рыночных ставок по ипотеке до 25%. Нетрудно догадаться, что следствием удорожания заемных денег становится уменьшение объемов выдачи кредитов на покупку жилья (льготная программа ипотечного кредитования с 1 июня 2024 ушла в прошлое). А снижение числа покупателей жилья неизбежно приведет к увеличению спроса на аренду. Люди, которые планировали стать собственниками жилья, теперь будут вынуждены переходить в разряд арендаторов, что неминуемо повысит цены на аренду.
Наблюдая за катаклизмами российской экономики последних трех лет, финансовые аналитики утверждают, что вложение в недвижимость среднего уровня (жилья бизнес и премиального классов), несмотря на все потрясения, остается одним из основных инструментов для сохранения и приумножения своих накоплений – разумеется, при правильном выборе инвестиционной стратегии.
Классическая для российского рынка стратегия приобретения недвижимости на этапе котлована с последующей ее перепродажей уже не является для инвестора, как было еще недавно, простой и безупречной. Введение эскроу-счета, ежемесячно пополняемого покупателем жилья на какую-то определенную сумму, где средства «замораживаются» до момента введения дома в эксплуатацию, фактически свели выгоды от этой сделки на нет, поскольку застройщик теперь получает проектное финансирование (кредит) в банке сразу на весь проект, а не инвестирует в него на разных этапах деньги дольщиков.
Несмотря на это, маневры со скидками на квартиры на этапе котлована продолжаются – но на сегодняшний день это не более, чем дисконт от застройщика, ориентированный на тех, кто по старой памяти думает, что выгоднее купить жилье на старте. Следует отметить, что за рубежом практики продажи недвижимости с этапа котлована давно не существует.
Увеличился и цикл реализации таких проектов до 4-5 лет – именно с такой скоростью «подтягивается» в локации инфраструктура, имеющая первостепенное значение для планируемой инвестором наценки. К тому же купленные квартиры автоматически переходят во вторичный рынок, на котором наблюдается резкое снижение ценника – и быстрый переход объектов в зону аренды.
Инвестиции в недвижимость сегодня требуют от инвестора профессионального подхода и учета многих факторов. Понимающий инвестор имеет представление о справедливой стоимости жилья, оценивает его класс, инфраструктуру, сравнивает цены в соседних ЖК, и понимает инвестицию как проект, с целями и сроками. Учитывая длительность и очередность этапов застройки ЖК, сроки сдачи квартир, а также финансовое состояние самого застройщика, он может грамотно вести переговоры и получить скидки там, где обычный покупатель переплатит. И, конечно, инвестор хорошо понимает, что будет делать с приобретаемым объектом.
В последнее время спрос на рынке недвижимости сместился на объекты с готовой отделкой («заезжай и живи»), что открывает хорошие возможности для флипперов – владельцев, инвестирующих в квартиры бизнес-класса в «бетоне» или плохом состоянии для дальнейшего ремонта и перепродажи или сдачи в аренду. Таким образом, стратегия ремонта по индивидуальному дизайн-проекту или, как минимум, чистовая (финишная) и предчистовая отделка, все больше становится для риелторов фактором рыночной необходимости наряду с повышением доходности продаж.
По данным экспертов рынка недвижимости, первом полугодии 2024 г. 59% новых квартир премиум и бизнес-класса в крупных городах РФ выставлялись на продажу с финишной, в том числе ремонтом по индивидуальным проектам (11%) или с white box (46%) – предчистовой отделкой (предполагает выполнение черновых работ: ровно залитую стяжку пола, хорошо оштукатуренные стены и перегородки, установку окон с подоконниками, подготовку потолков, монтаж электрики, систем отопления и кондиционирования, разводку труб в ванной и на кухне). Для сравнения, 2 года назад общий процент квартир с чистовой отделкой составлял 14%.
Согласно риелтерской статистике, в сентябре 2024 в премиум-новостройках старой Москвы с финишной отделкой предлагались 68,6% лотов (из них 31% с ремонтом по индивидуальным проектам), с white box – 18,3%. По оценкам экспертов, в сентябре – октябре в московском регионе 78% квартир в ЖК сегмента премиум предлагалось с финишной отделкой, из них – с дизайнерским ремонтом 23%, в бизнес-классе, комфорт и эконом доля чистового и элитного ремонта ниже – 43%, 19% и 7,5% соответственно.
Риелторы сходятся на том, что в сегменте бизнес-премиум жилья в ближайшее время будут востребованы варианты квартир с различной степенью отделки, от ремонта «под ключ»» с наличием мебели и техники, до white box, поскольку покупатели такого жилья, как правило, предпочитают создавать интерьер по индивидуальному дизайн-проекту. Соотношение разных видов отделки будут определять запросы потенциальных клиентов.
Являясь дополнительной премиальной опцией, финишная отделка квартир среднего уровня повышает их ликвидность и расширяет круг потенциальных клиентов, однако, непосредственно на стоимость предлагаемого жилья не влияет. По сути, покупатель получает полностью подготовленную основу для творчества (все грязные и шумные работы завершены) в создании своего индивидуального пространства: можно выбирать покрытие стен и полов, устанавливать сантехнику, расставлять мебель.
Однако, чистовая отделка как «нулевая фаза» дизайна не всегда хорошо продается в силу унификации, усредненности решений. Покупатели зачастую бывают недовольны, когда планировка и выбранный застройщиком стиль не актуальны или не соответствуют его вкусу, оставляет желать лучшего качество материалов и работ, и в целом квартира выглядит дешевле свой стоимости.
Инвестировать в дизайнерский ремонт продаваемого или сдаваемого в аренду жилья среднего уровня инвестору необходимо сразу же после покупки квартиры, но рационально и без фанатизма:
– не следует идти на поводу у своих представлений о «премиальном стиле» и ремонте на десятилетия – оставьте эту миссию будущему покупателю;
– не нужно, пытаясь сократить расходы там, где этого делать нельзя, например, экономить на качестве материалов, поскольку оно гарантирует долговечность и отделки, и мебели. Износостойкость качественных материалов выше, а значит, обстановка будет выглядеть свежо даже через 5-7 лет, что особенно важно для сдаваемого жилья;
– не следует также бросаться в другую крайность и заранее вкладываться в дорогую декоративную штукатурку, моющиеся краски, керамогранит, паркет или инженерную доску в надежде придать помещению блеск роскоши, который может оказаться совершенно неприемлемым для вашего будущего потенциального покупателя;
– ни в коем случае не экономьте на отделочниках – работа непрофессионалов и халтурщиков может угробить на корню вашу инвестицию.
Благоприятная ситуация для быстрой реализации недвижимости среднего (премиального) уровня складывается, если инвестор изначально тесно сотрудничает с профессиональным дизайнером, который еще до покупки квартиры поможет выбрать наиболее удачную базовую планировку с большим количеством вариантов решений и минимумом неисправимых особенностей по несущим стенам.
Для подготавливаемой на продажу квартиры дизайнер помогает создать качественный базовый проект, а именно:
- сделать грамотную предварительную планировку с удобным зонированием пространства;
- заранее сформировать обмерный план всех зон и помещений квартиры (он будет впоследствии необходим для дизайн-проекта);
- подобрать актуальную для современной стилистики цветовую гамму (по данным психологов, именно она является определяющей при покупке недвижимости);
- продумать вместительные системы хранения;
- спланировать встроенные бытовые приборы и высокие двери, которые сделают интерьер квартиры визуально более дорогим.
В сотрудничестве с дизайнером-консультантом некоторые застройщики имеют возможность предложить клиентам несколько вариантов чистовой отделки, отличающейся концепцией, цветовой гаммой, качеством материалов. Вовлеченный в проект дизайнер готовит для потенциальных покупателей на выбор несколько планировочных решений, которые включаются застройщиком в предоставляемую клиентам наглядную информацию.
В правильно организованной системе продаж инвестора-застройщика дизайнер имеет возможность напрямую коммуницировать с потенциальными покупателями на показах, помогая риелторам превращать показы в сделки. При этом сразу же составляется техническое задание с учетом всех пожеланий сделавшего свой выбор покупателя, который может выбрать напольное покрытие, вид обоев, сантехнику, мебель и другие опции. По договоренности дизайнера с продавцом за доплату покупатель может внести свои изменения в базовый проект, которые лягут в основу индивидуального дизайн-проекта.
Какая недвижимость является элитной
Несмотря на отсутствие ясного и однозначного определения элитного жилья, экспертам по недвижимости хорошо известны его характеристики:
– Престижная локация и уникальная архитектура.
Дома с квартирами в элитном сегменте рынка расположены, как правило, в деловом, историческом и культурном центре города. Загородное элитное жилье – в экологически чистых районах с отличной транспортной доступностью.
Обязательным атрибутом элитного жилья является исторический архитектурный облик зданий, построенных по проектам известных архитекторов (сталинские «высотки», доходные дома и промышленные здания XIX и начала XX веков). В элитном сегменте недвижимости выделяются локации жилых комплексов (ЖК), построенные по авторским проектам и «смотрящие» на знаковые объекты города.
Важно! Дизайн-проект элитного интерьера, соответствующего классу и расположению объекта, должен одновременно создавать стилистический «диалог» с архитектурой здания.
– Развитая и удобная инфраструктура
Инфраструктура элитного жилья предусматривает в шаговой доступности:
- салоны красоты, бассейны и сауны;
- лучшие школы, детские сады, вузы;
- магазины качественных товаров;
- спорткомплексы, тренажерные залы и фитнес-клубы;
- зоны для отдыха и спа-центры;
- рестораны, бары, кафе.
– Большая квадратура и разнообразие объемно-планировочных решений
Для премиального жилья класса «элит» характерны:
- большая квадратура – от 60 квадратных метров с высотой потолков от 3 метров;
- разнообразие планировок и функциональных зон;
- наличие уникальных архитектурных и дизайнерских элементов: колоннад, анфилад, сводчатых потолков, зеркальных панелей;
- несколько санузлов в квартирах;
- панорамное остекление с подбором стекла с учетом климата местности и расположения комнат;
- камерность – не более 3–4 квартир на этаже или в разных секциях;
- общее количество квартир – не более 200;
- холлы на 1-ом этаже с мозаикой, фресками, лепниной, витражами
Важно! Ключевая характеристика элитного жилья – это реализованная в дизайн-проекте помещения возможность индивидуальной планировки внутреннего пространства, которая заранее согласуется с застройщиком.
Высокое качество материалов и технологий строительства и инженерного оснащения
- основные материалы – монолит, кирпич;
- в интерьере – натуральная древесина, тканевые обои, коллекционная плитка, мрамор, природный камень;
- отделка парадной натуральными материалами;
- системы подогрева полов и кондиционирования;
- регулировка подачи тепла в батареях центрального отопления;
- профессиональные системы очистки водопроводной воды;
- бесшумные скоростные лифты.
Элитные сервисы, безопасность, экология и комфорт
- доступ во двор имеют только жильцы дома;
- КПП на входе;
- круглосуточное видеонаблюдение, домофоны с видеокамерами;
- антивандальные стекла на окнах;
- круглосуточная охрана и консьерж;
- штат уборщиц и дворников;
- подземный паркинг, кладовки и солярии на крыше;
- в домах -игровые комнаты (дети под присмотром нянь);
- на прилегающих территориях – игровые площадки, детские городки, кинотеатры
- хорошая экология – рядом парки, рощи, озера, реки;
- придомовые территории, оформленные ландшафтными дизайнерами.
Элитный дизайнерский ремонт – фактор ликвидности и стоимости элитного жилья
Независимо от того, купили ли вы уникальную элитную недвижимость «для себя», или являетесь инвестором, который планирует сдавать ее в аренду – это повод для гордости и причина больших расходов на качественный дизайн-проект и уникальный дизайнерский ремонт, которые являются основными факторами повышения ликвидности и стоимости вашего элитного жилья.
Сама концепция, местоположение, роскошная отделка и продуманная до мелочей обстановка элитной квартиры должны создавать внутреннюю ценность и огромное удовольствие для самого владельца и выделять ваш дом на рынке недвижимости. Уникальное жилье не подчиняется логике падения и роста рынка, оно всегда найдет своего уникального покупателя, желание которого – жить в эксклюзивном проекте, который принципиально отличается от остальных элитных объектов.
Как утверждают эксперты, на сегодняшний день покупатели элитного жилья в Москве – не иностранцы, как это было несколько лет назад, а наши соотечественники. В 2022–2024 годах среди покупателей наблюдается значительный рост доли российских региональных элит. Основная мотивация приобретения недвижимости категории de luxe – желание на время визитов в Москву проживать не в отеле, а в своем личном пространстве. Нередко владельцами элитных квартир становятся представители бизнеса, селебрити, которые постоянно живут за городом, но регулярно приезжают в столицу на деловые встречи или с целью культурного или клубного отдыха.
Экономия на своевременно не сделанном дорогом ремонте при продаже премиальной квартиры, остающейся хотя бы в течение года в состоянии чернового ремонта, чревата для инвестора значительными финансовыми потерями, поскольку за время вынужденного «простоя» техническое состояние помещения неизбежно ухудшится, а стоимость предстоящего будущему покупателю ремонта с максимальной долей вероятности вырастет. Новый владелец обязательно потребует основательную скидку, поскольку ему предстоит вложить в ремонт не один миллион.
Дорогой дизайнерский ремонт «для себя»: стоит ли экономить на комфорте
С одной стороны, скептики правы. Ни одна даже самая качественная отделка не сохраняется «на всю оставшуюся жизнь». Самый люксовый и модный ремонт со временем «устает» и приедается. По статистике 2024 года, обеспеченные жители мегаполисов, имеющие среднедушевой ежемесячный доход от 227 тысяч рублей (примерно 10% горожан), актуализируют свой интерьер раз в 5-7 лет.
Модель социального поведения двадцатилетних миллениалов и поколения Z с высоким доходом (айтишники, малый бизнес) – раз в 3-4 года менять место жительства (многие из них живут в съемных квартирах). И если старшее поколение все еще увлекает идея «фамильного очага», который десятилетиями будет объединять под одной крышей всех домочадцев и передаваться по наследству, то она вряд ли будет поддержана их детьми – повзрослев, они непременно захотят жить в собственных пространствах.
С другой стороны, в трудные времена многим важен душевный комфорт от ежедневного нахождения в своем уютном и функциональном убежище с системой «умный дом», премиальными материалами и мебелью, которые будут годами радовать глаз. Мы не можем изменить к лучшему этот большой мир, то хотя бы свою квартиру как среду обитания в состоянии сделать значительно более совершенной.
И пусть за пределами этого микромира не слишком приятный макромир, который начинается с неубранного подъезда, это нисколько не отменяет удовольствия ходить по деревянному наборному паркету, готовить на кухне со столешницей из гранита, сидеть на итальянском диване рядом с 3D-камином, стоять под душем с дождевыми насадками, одеваться в гардеробной, сделанной по индивидуальному проекту, а не рядом со шкафом из дисконта.
К тому же несмотря на первоначальную стоимость высокое качество материалов, декора, светильников и мебели в дальнейшем сэкономят вам деньги, так как они более долговечны, и их не придется вскоре менять. Здесь действует принцип отложенной выгоды: то, на чем не сэкономил во время ремонта, будет годами выглядеть, как новое, и потребует лишь ухода и обслуживания.
Конечно, плохая история, когда для оплаты долгожданного дорогого ремонта граждане берут непомерные кредиты, превышающие стоимость самого жилья, а когда деньги заканчиваются, квартиры годами стоят с гирляндами висящих проводов и старыми шторами. Но если средства на профессиональный дизайн-проект и его воплощение все же изначально накоплены, то почему бы приоритетно не потратить их на преображение того места, где ты проводишь большую часть жизни, отдыхаешь и растишь детей?
Тем более имеет смысл вкладываться в премиальный ремонт, когда квартира немаленькая, расположена в хорошем районе и в ней могут быть выделены зоны для разных поколений семьи. Известны тысячи других историй с хорошим концом, когда ничуть не состоятельные люди вкладывали деньги и время в обустройство своего ни разу не премиального жилища и наслаждались результатами без всяких сожалений. Слава богу, есть и те, кто может себе это позволить не один раз, не голодая или не отдавая полжизни долги.
Премиальный ремонт: для себя или на продажу
Ответ на этот вопрос мы уже в основном дали выше, говоря о стратегиях инвестирования в дизайнерский ремонт для разных категорий недвижимости. По сути существуют две кардинально разные стратегии – ремонт для себя или на продажу.
Роскошный ремонт является правильным решением для выбранного и любимого вами пространства, поскольку создает его внутреннюю ценность, повышает качество жизни, удобство и комфорт. В любом случае вы вкладываете деньги не в интерьер как таковой, а в свои эмоции, личное удовольствие.
Совсем другая логика действует, если вы стремитесь перепродать квартиру подороже: затраты на ремонт должны быть ниже, чем потенциальное повышение цены продажи. К тому же, будущему собственнику квартиры нет смысла переплачивать за премиальную отделку, поскольку он все равно захочет делать ремонт по своему вкусу.